Convention fiscale France-Allemagne : comment traiter les loyers allemands ?
Pourquoi l'Allemagne impose le bien, et pourquoi la France doit quand même voir le revenu.
La logique de départ : le lieu de l'immeuble
Pour un bien immobilier situé en Allemagne, la question ne commence pas par la nationalité du propriétaire. Elle commence par la localisation du bien. Les loyers tirés d'un immeuble allemand relèvent de la fiscalité allemande, même si le propriétaire vit en France et n'a pas d'autre revenu allemand.
Ce que l'Allemagne attend
Côté Allemagne, le propriétaire prépare une Einkommensteuererklärung avec une Anlage V. Cette annexe calcule le revenu locatif allemand : loyers encaissés, charges déductibles, intérêts, Hausgeld, AfA et résultat net. Anlage V Easy prépare cette partie allemande et le mapping ELSTER.
Ce que la France attend
Côté France, le résident fiscal français ne doit pas faire disparaître les loyers allemands. Ils entrent dans le parcours français des revenus étrangers ou fonciers, selon les formulaires et notices du millésime. Le BOFiP décrit le mécanisme de crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant pour éviter une double imposition économique.
Exemple simple
Vous vivez à Lyon et louez un appartement à Hambourg. Le calcul allemand aboutit à 4 800 EUR de résultat locatif après AfA et charges. Ce montant sert à préparer l'Anlage V et ELSTER. Pour la France, vous reprenez les justificatifs et suivez les formulaires français applicables, notamment 2047/2042/2044 selon votre situation.
Où l'outil s'arrête
Anlage V Easy ne calcule pas le crédit d'impôt français, ne remplit pas la 2047 et ne décide pas de votre régime foncier français. Il prépare une base allemande propre pour les cas simples. Les arbitrages France, foyer fiscal, déficit, prélèvements sociaux ou résidence fiscale ambiguë doivent être vérifiés à part.
Mini-cas : appartement allemand détenu par un résident français
Le même dossier doit être lisible pour les deux administrations, mais les formulaires ne sont pas les mêmes.
- Loyers allemands
- 15 000 EUR
- Montant brut encaissé pendant l'année civile
- Charges + AfA allemandes
- -10 200 EUR
- Calcul selon les règles allemandes
- Résultat Anlage V
- 4 800 EUR
- Base préparée pour ELSTER
- Déclaration française
- À traiter séparément
- 2047/2042/2044 selon la notice française
L'erreur à éviter est de croire qu'une déclaration allemande remplace la déclaration française, ou qu'une 2047 remplace l'Anlage V.
Ce que l'outil prépare, et ce qu'il ne prépare pas
- Anlage V Easy prépare les chiffres allemands pour l'Anlage V et le report dans ELSTER.
- Anlage V Easy ne transmet rien à ELSTER, ne signe pas la déclaration et ne contacte pas le Finanzamt.
- Anlage V Easy ne prépare pas votre déclaration française complète : 2042, 2044, 2047, prélèvements sociaux, foyer fiscal et crédits d'impôt restent à vérifier côté France.
- Passez par un Steuerberater ou un conseil fiscal français si vous avez une SCI, plusieurs propriétaires, une location courte durée avec services, une activité commerciale, une résidence fiscale incertaine ou un litige.
Questions fréquentes
La convention fiscale évite-t-elle de déclarer en France ?
Non. Elle organise l'élimination de la double imposition, mais le résident français doit généralement déclarer le revenu étranger dans son parcours français.
Anlage V Easy calcule-t-il le crédit d'impôt français ?
Non. L'outil prépare la partie allemande Anlage V / ELSTER. Le crédit d'impôt français et les formulaires français restent hors périmètre.
Puis-je citer le résultat allemand dans mon dossier français ?
Oui comme pièce de travail, mais pas comme substitution automatique aux règles françaises. Gardez aussi les justificatifs bruts.
Last reviewed: by Yann Lephay.
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