Je vis en France et je loue un appartement en Allemagne : que dois-je déclarer ?

Pour un bien immobilier situé en Allemagne, la logique part du lieu de l'immeuble. La convention fiscale franco-allemande donne à l'Allemagne le droit d'imposer les revenus tirés de ce bien. En droit allemand, un propriétaire qui ne vit pas en Allemagne peut quand même relever de la beschränkte Steuerpflicht si le revenu vient d'un immeuble allemand.

Vous préparez une Einkommensteuererklärung allemande avec une Anlage V pour le bien loué. Cette annexe reprend les loyers encaissés, les charges déductibles allemandes, les intérêts d'emprunt, l'AfA et le résultat locatif allemand. Ensuite, vous recopiez les chiffres dans ELSTER ou vous les transmettez à votre Steuerberater.

Comme résident fiscal français, vous devez aussi traiter ces revenus dans votre parcours français de déclaration des revenus étrangers ou fonciers. Pour l'Allemagne, le BOFiP indique que les revenus immobiliers imposés en Allemagne relèvent du mécanisme de crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. En pratique, ne copiez pas mécaniquement le résultat allemand dans la déclaration française sans vérifier la notice française du millésime.

Vous gagnez du temps si vous séparez les pièces allemandes et françaises dès le départ. Les règles de calcul ne sont pas toujours identiques, donc gardez les justificatifs bruts : relevés de loyers, décompte Hausgeld, avis de Grundsteuer, intérêts bancaires, factures de travaux, acte d'achat et détail terrain/bâtiment.

Un appartement loué nu ou en location longue durée est le cas lisible. La situation devient plus risquée si le bien est détenu à plusieurs, si vous faites de la location courte durée, si vous avez une structure française ou allemande, si vous avez déménagé pendant l'année, ou si vous cherchez à optimiser l'impôt français. Dans ces cas, un avis fiscal personnalisé vaut mieux qu'une page guide.