Propriétaire français d'un appartement en Allemagne : quel impôt payer ?
Le chemin simple : Allemagne pour l'immeuble, France pour votre foyer fiscal.
Français ne veut pas toujours dire résident fiscal français
La nationalité n'est pas le critère central. La vraie question est votre résidence fiscale pendant l'année concernée et le lieu de l'immeuble. Cette page vise le cas fréquent : vous vivez fiscalement en France et possédez un appartement situé en Allemagne, loué à long terme.
Pourquoi l'Allemagne impose le bien
Les loyers proviennent d'un immeuble allemand. Le droit allemand rattache ce revenu à l'Allemagne, et la convention fiscale franco-allemande attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État où le bien est situé. Même sans adresse personnelle en Allemagne, le propriétaire peut devoir déposer une déclaration allemande.
Ce que contient l'Anlage V
L'Anlage V est l'annexe allemande des revenus de location. Elle transforme vos pièces en catégories fiscales allemandes : Mieteinnahmen, Werbungskosten, Schuldzinsen, AfA, Hausgeld et résultat net. Le formulaire n'est pas une déclaration française traduite : c'est une logique allemande autonome.
- Une Anlage V par bien loué.
- Loyers et charges locatives encaissés selon l'année civile.
- Dépenses classées selon les rubriques allemandes, pas françaises.
- AfA calculée sur la part bâtiment du prix d'achat.
Ce que la France regarde ensuite
La France doit intégrer le revenu étranger selon ses propres formulaires et la convention applicable. Pour les revenus allemands, le BOFiP décrit une imposition en France avec crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant pour éviter la double imposition. Les cases exactes dépendent du millésime, du régime foncier et de votre foyer.
Outil, ELSTER ou Steuerberater : le bon choix
Si vous avez un appartement standard, des justificatifs propres et une location longue durée, un rapport de préparation peut suffire pour déposer vous-même dans ELSTER. Si vous devez arbitrer entre régimes français, structures de détention, déficit complexe, location meublée ou contentieux, le bon outil est un professionnel, pas un wizard.
Exemple : appartement à Munich détenu par un résident fiscal français
Vous louez un appartement à Munich, sans société, sans copropriétaire et sans location courte durée. Voici la logique de préparation allemande.
- Loyers allemands encaissés
- 16 800 EUR
- Loyer annuel reçu du locataire
- Charges allemandes courantes
- -5 200 EUR
- Assurance, Grundsteuer, Hausverwaltung, frais non refacturés
- Intérêts d'emprunt
- -4 100 EUR
- La part capital remboursé n'est pas déductible
- AfA
- -6 000 EUR
- Amortissement allemand de la part bâtiment
- Résultat allemand préparé
- 1 500 EUR
- Base de travail pour Anlage V et ELSTER
Ce résultat allemand n'est pas une liasse française. Il vous donne une base propre pour l'Allemagne ; votre déclaration française doit suivre les formulaires et notices français.
Ce que l'outil prépare, et ce qu'il ne prépare pas
- Anlage V Easy prépare les chiffres allemands pour l'Anlage V et le report dans ELSTER.
- Anlage V Easy ne transmet rien à ELSTER, ne signe pas la déclaration et ne contacte pas le Finanzamt.
- Anlage V Easy ne prépare pas votre déclaration française complète : 2042, 2044, 2047, prélèvements sociaux, foyer fiscal et crédits d'impôt restent à vérifier côté France.
- Passez par un Steuerberater ou un conseil fiscal français si vous avez une SCI, plusieurs propriétaires, une location courte durée avec services, une activité commerciale, une résidence fiscale incertaine ou un litige.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer en Allemagne si je suis propriétaire français ?
Oui dans le cas courant d'un bien allemand loué : les revenus immobiliers allemands relèvent de l'Allemagne, même si vous résidez fiscalement en France.
Taxfix, WISO ou Smartsteuer suffisent-ils ?
Ils peuvent fonctionner pour des résidents allemands autonomes en allemand. Anlage V Easy vise le cas plus étroit du propriétaire étranger qui veut préparer seulement l'Anlage V en français ou en anglais.
Quand dois-je prendre un Steuerberater ?
Prenez un Steuerberater pour une location courte durée avec services, une structure de détention, plusieurs propriétaires, un contrôle fiscal, une vente imposable ou une résidence fiscale ambiguë.
Last reviewed: by Yann Lephay.
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