Déficit locatif en Allemagne quand on vit en France : que se passe-t-il ?
Pourquoi un résultat négatif allemand ne veut pas dire remboursement automatique.
Pourquoi le résultat allemand peut être négatif
L'AfA allemande, les intérêts d'emprunt, la Grundsteuer, les assurances, la Hausverwaltung et certains travaux peuvent dépasser les loyers encaissés. Dans ce cas, l'Anlage V montre un résultat négatif pour le bien.
Ce que cela change côté Allemagne
Le résultat négatif doit rester documenté : loyers, charges, intérêts, AfA et justificatifs. Le Finanzamt peut accepter ou contester certaines dépenses. Le point important est la traçabilité, pas seulement le montant final.
Ce que cela ne règle pas côté France
La France a son propre parcours déclaratif pour les revenus étrangers et fonciers. Un déficit calculé selon les règles allemandes ne se reporte pas automatiquement tel quel dans une déclaration française. Les formulaires et la convention doivent être relus pour le millésime concerné.
Quand arrêter le self-service
Passez par un professionnel si le déficit vient de gros travaux, d'une année de vente, d'une location courte durée, d'une structure de détention, d'une résidence fiscale ambiguë ou d'un redressement allemand ou français.
Exemple : résultat allemand négatif
Vous louez un appartement allemand avec un emprunt important et une AfA élevée.
- Loyers encaissés
- 10 800 EUR
- Loyers allemands de l'année
- Charges et intérêts
- -8 900 EUR
- Charges allemandes liées au bien
- AfA
- -4 200 EUR
- Amortissement allemand de la part bâtiment
- Résultat allemand
- -2 300 EUR
- Résultat à documenter dans le dossier Anlage V
Le résultat est utile pour l'Allemagne. Son effet en France doit être traité dans votre déclaration française, pas déduit mécaniquement.
Ce que l'outil prépare, et ce qu'il ne prépare pas
- Anlage V Easy prépare les chiffres allemands pour l'Anlage V et le report dans ELSTER.
- Anlage V Easy ne transmet rien à ELSTER, ne signe pas la déclaration et ne contacte pas le Finanzamt.
- Anlage V Easy ne prépare pas votre déclaration française complète : 2042, 2044, 2047, prélèvements sociaux, foyer fiscal et crédits d'impôt restent à vérifier côté France.
- Passez par un Steuerberater ou un conseil fiscal français si vous avez une SCI, plusieurs propriétaires, une location courte durée avec services, une activité commerciale, une résidence fiscale incertaine ou un litige.
Questions fréquentes
Un déficit allemand me donne-t-il un remboursement ?
Pas automatiquement. Un remboursement dépend de l'avis allemand, d'autres revenus allemands, d'impôts déjà payés et de la situation française.
Puis-je reporter le déficit allemand en France ?
Ne le faites pas mécaniquement. Les règles allemandes et françaises ne sont pas identiques ; vérifiez les notices françaises et la convention.
Last reviewed: by Yann Lephay.
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