Vendre un bien locatif allemand : Spekulationssteuer et limites d'Anlage V

L'Anlage V sert aux revenus de location : loyers, charges, intérêts, AfA et résultat annuel. La vente du bien est un événement séparé. L'année de vente peut donc contenir deux sujets : la location jusqu'à la date de transfert, puis le traitement de la plus-value éventuelle.

Le §23 EStG prévoit une imposition possible des cessions immobilières privées quand le délai entre acquisition et vente est de dix ans ou moins. Pour un bien loué, cette règle est centrale. Si la vente est dans la fenêtre imposable, la plus-value peut être imposée en Allemagne, même si vous vivez en France.

Les amortissements allemands, les coûts d'achat, les frais de notaire, les travaux capitalisés et les décisions des années précédentes construisent le dossier de vente. Un calcul incomplet peut changer le résultat fiscal. C'est pour cela qu'il faut conserver les rapports Anlage V et Steuerbescheide année par année.

Vous pouvez préparer la partie locative de l'année : loyers encaissés avant la vente, charges payées, intérêts d'emprunt et AfA jusqu'à la période pertinente. En revanche, le calcul de plus-value, les frais de vente, les pénalités de remboursement anticipé et la convention fiscale doivent être vérifiés séparément.

Si vous vendez ou pensez vendre, considérez l'année comme hors périmètre d'un outil self-service. Utilisez Anlage V Easy pour comprendre et rassembler les chiffres locatifs, mais confiez la vente, la Spekulationssteuer et les interactions France-Allemagne à un professionnel.