Anlage V ausfüllen: Beispiel 2025 Zeile für Zeile

Claire lebt in Lyon und ist Alleineigentümerin einer 62-m²-Eigentumswohnung in Leipzig, gekauft 2019, Baujahr 1995. Die Wohnung ist das ganze Jahr 2025 langfristig vermietet. Die Mieterin zahlt 750 € Kaltmiete und 180 € Nebenkostenvorauszahlung im Monat. Aus der Nebenkostenabrechnung 2024 hat die Mieterin im Mai 2025 noch 140 € nachgezahlt.

Auf der Kostenseite: 3.000 € Hausgeld an die WEG, davon laut Abrechnung 600 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage, 1.950 € umlagefähige Betriebskosten und 450 € Verwaltergebühr und WEG-Kontoführung. Die WEG hat 2025 das Dach repariert und dafür Geld aus der Rücklage entnommen; Claires Anteil: 400 €. Dazu 220 € Grundsteuer, 850 € für einen neuen Durchlauferhitzer, 3.100 € Darlehenszinsen und 60 € Gebühren für das Mietkonto. Die AfA-Bemessungsgrundlage für das Gebäude beträgt 181.500 € (Kaufpreis plus Nebenkosten, Gebäudeanteil 75 %).

Die Kaltmiete gehört in Zeile 13, die Summe in Zeile 15. Die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen tragen Sie getrennt und in voller Höhe in Zeile 20 ein, auch wenn Sie sie an Versorger weiterleiten. Die Nachzahlung aus der Abrechnung des Vorjahres gehört in Zeile 21; eine Erstattung an die Mieterin stünde dort mit Minuszeichen. So steht es in der Anleitung zur Anlage V 2025 zu den Zeilen 20 bis 24, mit dem Rechenbeispiel der Eheleute Muster.

Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (600 €) taucht nirgends auf: Laut Anleitung sind Beiträge zur Rücklage erst abziehbar, wenn die WEG das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Claires Anteil an der Dachreparatur (400 €) gehört deshalb zusammen mit dem Durchlauferhitzer in Zeile 55, deren Text ausdrücklich „einschließlich Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage“ lautet. Die Grundsteuer steht in der Zeile der umgelegten Kosten, weil sie über die Nebenkosten auf die Mieterin umgelegt wird; das Formular nennt sie dort als Beispiel. Die Tilgung des Darlehens ist kein Aufwand und bleibt draußen.

Zeile 85: 11.300 € Einnahmen minus 10.660 € Werbungskosten ergibt einen Überschuss von 640 €. Zeile 86 ordnet ihn zu; als Alleineigentümerin trägt Claire die 640 € in der Spalte „Steuerpflichtige Person / Person A“ ein. Die Anleitung verlangt, die Zeilen 85 und 86 immer auszufüllen.

Was daraus folgt: Als beschränkt Steuerpflichtige hat Claire keinen Grundfreibetrag (§ 50 Abs. 1 EStG). Die 640 € werden ab dem ersten Euro besteuert; welcher Satz gilt, entscheidet der Bescheid, nicht die Anlage V.

Jeder dieser drei Fehler würde Claires Ergebnis spürbar verfälschen, und keiner fällt in ELSTER als Plausibilitätsfehler auf.

Unser Werkzeug fragt die Beträge dieses Beispiels in derselben Reihenfolge ab, berechnet die AfA mit Monatsanteil und 15-%-Prüfung, trennt Rücklage und Rücklagen-Entnahme und liefert einen Bericht mit Zeilennummern für ELSTER. Es übermittelt nichts, unterschreibt nichts und ersetzt keine Beratung für die Ausschlussfälle oben. Preis: 79 € einmalig.