Anlage V 2025: Welche Kosten gehören in welche Zeile?

Handwerkerrechnung, Hausgeld, Grundsteuer, Schuldzinsen, Steuerberatung: die Zuordnung nach der amtlichen Anleitung.

Geprüft am 27. Oktober 2026Lesezeit 9 Min.von Yann Lephay

Für wen diese Anleitung gilt

Sie haben eine Rechnung oder Abrechnung in der Hand und wollen wissen, wohin sie gehört.
Sie vermieten zu Wohnzwecken, ohne Umsatzsteuer.

Für wen nicht

Sie vermieten nur einen Teil des Hauses und nutzen den Rest selbst: dann gelten die Zeilen „verhältnismäßige Zuordnung“ mit Aufteilungsmaßstab.
Gewerbliche Vermietung mit Umsatzsteuer: Zeilen 27, 28, 79 und 84 kommen hinzu.

Die Zuordnungstabelle

Die Tabelle folgt dem Formular Anlage V 2025 und der Anleitung (Stand September 2025). „Direkt zugeordnet“ heißt: Die Kosten betreffen nur die vermietete Wohnung. Bei gemischt genutzten Gebäuden nehmen Sie jeweils die Zeile „verhältnismäßige Zuordnung“ direkt darunter.

Kostenart → Zeile der Anlage V 2025
Kostenart	Zeile	Bedingung oder Ausnahme
Handwerkerrechnung für eine Reparatur (Heizung, Fenster, Bad ausbessern)	55 (bzw. 56)	Im Jahr der Zahlung voll abziehbar. Ausnahme: 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf.
Große Reparatur, die Sie verteilen möchten	57 bis 60	Auf 2 bis 5 Jahre verteilbar, wenn das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient (§ 82b EStDV). Folgejahre: Zeilen 61 bis 72.
Modernisierung auf höheren Standard, Anbau	keine Sofortabzugszeile	Herstellungskosten: erhöhen die AfA-Basis (Zeilen 33 bis 35).
Hausgeld: umlagefähige Betriebskosten (Wasser, Müll, Heizung, Hauswart, Versicherung)	73 bis 75	Wenn Sie sie über die Nebenkosten auf die Mieter umlegen.
Hausgeld: Verwaltergebühr, WEG-Kontoführung	76 bis 78	Nicht umlegbar.
Hausgeld: Zuführung zur Erhaltungsrücklage	nirgends	Erst abziehbar, wenn die WEG das Geld für Erhaltung ausgibt; dann Zeile 55.
Grundsteuer	73 bis 75 oder 76 bis 78	Umgelegt: Zeile 73. Nicht umgelegt (Pauschal- oder Inklusivmiete): Zeile 76.
Schuldzinsen, Disagio/Damnum, Erbbauzinsen	46 bis 48	Ohne Tilgung. Disagio sofort, wenn marktüblich (Zinsbindung ≥ 5 Jahre, höchstens 5 %), sonst verteilt.
Geldbeschaffungskosten: Notar und Grundbuch für die Grundschuld, Schätzkosten	49 bis 51	Notarkosten für den Kaufvertrag selbst gehören dagegen zu den Anschaffungskosten und gehen mit dem Gebäudeanteil in die AfA.
Bank- und Kontoführungsgebühren des Mietkontos	76 bis 78	Im amtlichen Beispiel der Anleitung genau so eingetragen.
Steuerberatungskosten für die Vermietung	80 bis 82	Nur der Anteil, der die Vermietung betrifft. Das Formular nennt keine eigene Zeile; Zeile 76 führt zum selben Ergebnis in Zeile 83.
Fahrtkosten zur Wohnung, Porto, Telefon	80 bis 82	Mit Nachweis; Fahrten nur, wenn sie der Vermietung dienen.
Einbauküche, Möbel (kein Gebäude)	42 bis 45	AfA nach Nutzungsdauer. Bis 800 € netto je Wirtschaftsgut: sofort in Zeile 80.
Tilgung des Darlehens	nirgends	Kein Aufwand, nie abziehbar.

Handwerkerrechnung: Zeile 55, nicht § 35a

Vermieter suchen oft nach „Handwerkerleistungen“, weil sie die Steuerermäßigung nach § 35a EStG aus der eigenen Wohnung kennen. Für die vermietete Wohnung gibt es sie nicht: § 35a Abs. 5 EStG schließt Aufwendungen aus, die Werbungskosten sind. Die Rechnung gehört vollständig in Zeile 55, inklusive Material und Mehrwertsteuer, denn ohne Umsatzsteuer-Option können Sie keine Vorsteuer ziehen.

Die eine Ausnahme mit echten Folgen: Liegen die Arbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf und übersteigen sie zusammen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gerechnet ohne Umsatzsteuer, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann erhöhen sie die AfA-Basis statt in Zeile 55 zu stehen. Laufende Wartung zählt laut Anleitung nicht mit.

Hausgeld: eine Zahlung, drei Zeilen und ein Nicht-Eintrag

Das Hausgeld ist der häufigste Grund für die Suche „wo eintragen“. Die WEG-Abrechnung ist kein einheitlicher Betrag, sondern ein Bündel. Nehmen Sie die Jahresabrechnung (nicht den Wirtschaftsplan) und teilen Sie auf: umlagefähige Betriebskosten in Zeile 73, Verwaltung und Kontoführung in Zeile 76, ausgegebene Rücklagenmittel für Reparaturen in Zeile 55. Die Zuführung zur Rücklage tragen Sie nicht ein. Viele Verwalter liefern eine „Bescheinigung nach § 35a“ oder eine steuerliche Aufstellung mit; sie hilft beim Aufteilen, der § 35a-Teil selbst ist für Vermieter aber nicht nutzbar.

Warum die Zeile weniger wichtig ist als die Frage „überhaupt abziehbar?“

Zeile 83 summiert die Zeilen 35, 38, 41, 45, 48, 51, 54, 55, 56, 60, 63, 66, 69, 72, 75, 78, 79 und 82. Ob ein abziehbarer Betrag in Zeile 76 oder 80 steht, ändert die Steuer nicht. Eine falsche Zeile ist deshalb meist ein Schönheitsfehler, den das Finanzamt nachfragt oder selbst umsortiert. Eine Rücklagen-Zuführung oder Tilgung, die gar nicht abziehbar ist, verändert dagegen das Ergebnis und führt im besten Fall zu einer Rückfrage, im schlechteren zu einem geänderten Bescheid.

Häufige Fragen

Wo trage ich nicht umlagefähige Kosten ein?

In den Zeilen 76 bis 78 („Nicht umgelegte Kosten“), zum Beispiel Verwaltungskosten sowie Bank- und Kontoführungsgebühren, ohne Erhaltungsrücklage. Reparaturen gehören nicht hierher, sondern in Zeile 55.

Kann ich Handwerkerleistungen für die vermietete Wohnung nach § 35a absetzen?

Nein. § 35a Abs. 5 EStG schließt Aufwendungen aus, die Werbungskosten sind. Für Vermieter ist die Handwerkerrechnung Werbungskosten in Zeile 55, und zwar in voller Höhe, nicht nur der Lohnanteil.

Gibt es eine Pauschale für Verwaltungs- oder Telefonkosten in der Anlage V?

Nein, das Gesetz kennt für Vermietungseinkünfte keine Werbungskostenpauschale (§ 9a EStG). Kleine Beträge erkennt das Finanzamt oft ohne Nachfrage an, ein Anspruch auf eine Pauschale besteht aber nicht.

Zuletzt geprüft am 27. Oktober 2026 von Yann Lephay.