Anlage V: Kaltmiete oder Warmmiete? Brutto oder netto?

Die Zeilen 13 bis 15 heißen im Formular „Mieteinnahmen für Wohnungen (ohne Umlagen / ohne Umsatzsteuer)“. Die laufend vereinnahmten Umlagen tragen Sie laut Anleitung immer in voller Höhe in Zeile 20 ein, also die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter. Was sich aus der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres ergibt und 2025 gezahlt wurde, gehört in Zeile 21, eine Erstattung an die Mieter mit Minuszeichen. Haben Sie mit den Mietern keine Nebenkosten gesondert vereinbart, tragen Sie in Zeile 24 eine „1“ ein und die gesamte Miete in Zeile 13.

Die Umlagen sind Einnahmen (Zeile 20), die Kosten, die Sie damit bezahlen, sind Werbungskosten (Zeilen 73 bis 75). Im Ergebnis heben sie sich weitgehend auf, aber beide Seiten müssen erklärt werden; im amtlichen Beispiel stehen 1.800 € Umlagen den 1.900 € umgelegten Kosten gegenüber. Wer die Warmmiete in Zeile 13 schreibt und die Nebenkosten trotzdem in Zeile 20 erfasst, versteuert sie doppelt. Wer umgekehrt nur die Kaltmiete erklärt, aber alle Betriebskosten abzieht, macht seinen Überschuss zu klein. Das fällt bei einer Prüfung als Erstes auf.

„Netto“ heißt in der Anlage V: ohne Umsatzsteuer. Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei, also gibt es auf der Einnahmenseite nichts abzuziehen; die Miete, die Sie erhalten, ist der Betrag. Auf der Kostenseite tragen Sie die Rechnungen brutto ein, also mit Mehrwertsteuer, weil Sie keine Vorsteuer erstattet bekommen. Eine Ausnahme gibt es: Die 15-%-Grenze für Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf wird laut Anleitung mit dem Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer geprüft. Abziehen dürfen Sie trotzdem den Bruttobetrag.

Jährlich. Es zählt, was Ihnen im Kalenderjahr 2025 zugeflossen ist (§ 11 Abs. 1 EStG). Eine Januarmiete, die regelmäßig wiederkehrt und kurz vor oder nach dem Jahreswechsel eingeht, gehört zum Jahr, für das sie gezahlt wird. Mietrückstände aus früheren Jahren, die Sie 2025 erhalten, gehören in Zeile 25, ebenso eine einbehaltene Kaution, die Sie mit offenen Mieten oder Schäden verrechnet haben.

Vermieten Sie an Eltern, Kinder oder Geschwister, gehört die Miete in Zeile 19 und die Umlagen in die Zeilen 22 und 23. Beträgt die Warmmiete weniger als 50 % der ortsüblichen Warmmiete, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig (Zeile 87 oder 88). Zwischen 50 % und 66 % bleibt der volle Abzug nur, wenn eine Überschussprognose positiv ausfällt. Hier ist die Warmmiete der Maßstab, nicht die Kaltmiete.