Travaux en Allemagne : le test des 15 % pour l'AfA
Pourquoi certains travaux proches de l'achat ne sont pas déductibles immédiatement.
La règle à vérifier avant de déduire
Le §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vise les Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen réalisées dans les trois ans après l'acquisition. Si le total net dépasse 15 % du coût d'acquisition du bâtiment, les travaux deviennent des anschaffungsnahe Herstellungskosten.
La base n'est pas le prix total du bien
Le test se fait sur le bâtiment, pas sur le prix total terrain + bâtiment. Il faut donc d'abord avoir une Kaufpreisaufteilung propre : part terrain non amortissable, part bâtiment amortissable, puis base utilisée pour le seuil des 15 %.
Ce qui se passe si le seuil est dépassé
Les travaux concernés ne partent pas en charges immédiates dans l'Anlage V. Ils sont ajoutés à la base d'acquisition du bâtiment et récupérés progressivement via l'AfA. Cela peut changer fortement le résultat locatif de la première année.
Quand demander un Steuerberater
Passez par un professionnel si les travaux sont importants, mélangent réparation et amélioration, commencent avant la mise en location, concernent plusieurs lots, incluent TVA, modifient la surface ou tombent près de la limite des trois ans.
Exemple : seuil des 15 %
Vous achetez un appartement allemand et faites des travaux dans les trois ans.
- Prix + frais affectés au bâtiment
- 300 000 EUR
- Après répartition terrain/bâtiment
- Seuil 15 %
- 45 000 EUR
- 15 % de la base bâtiment
- Travaux nets
- 48 000 EUR
- Réparations et modernisation à qualifier
- Effet probable
- Base AfA
- Cas à revoir avant déduction immédiate
Le montant dépasse le seuil. Ne le traitez pas comme une simple charge sans vérifier la règle allemande.
Ce que l'outil prépare, et ce qu'il ne prépare pas
- Anlage V Easy prépare les chiffres allemands pour l'Anlage V et le report dans ELSTER.
- Anlage V Easy ne transmet rien à ELSTER, ne signe pas la déclaration et ne contacte pas le Finanzamt.
- Anlage V Easy ne prépare pas votre déclaration française complète : 2042, 2044, 2047, prélèvements sociaux, foyer fiscal et crédits d'impôt restent à vérifier côté France.
- Passez par un Steuerberater ou un conseil fiscal français si vous avez une SCI, plusieurs propriétaires, une location courte durée avec services, une activité commerciale, une résidence fiscale incertaine ou un litige.
Questions fréquentes
Le seuil des 15 % inclut-il le terrain ?
Non. Le test se rattache au coût d'acquisition du bâtiment. La répartition terrain/bâtiment doit donc être faite avant le test.
Tous les travaux dans les trois ans sont-ils bloqués ?
Non. La qualification exacte dépend de la nature des travaux et des exceptions. Les travaux annuels habituels et les extensions doivent être analysés séparément.
Anlage V Easy décide-t-il si mes travaux passent le test ?
Non. L'outil signale le risque et prépare les chiffres, mais un cas proche du seuil ou juridiquement ambigu doit passer par un Steuerberater.
Last reviewed: by Yann Lephay.
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